纽约市规划：商业区分区指南

纽约市允许在八个商业区开展商业活动，C1 和 C2 区的小型零售和服务商店满足周边居民社区的即时需求。C4 区是覆盖整个行政区的区域性零售中心，例如法拉盛的缅街和布朗克斯的福特汉姆路，拥有更大型的商店和更丰富的商品和服务。C5 和 C6 区是服务于纽约市、地区乃至全国的中央商务区，分别位于中城区、曼哈顿下城、布鲁克林下城和长岛市。三个区分别服务于特定用途：C3 区用于滨水休闲，C7 区用于游乐园，C8 区用于大型修理厂和汽车用途。

八个基本商业区允许的所有商业用途均包含在用途组 5 至 16 中。具体商业区将根据其用途、用途影响及其与其他用途的兼容性进行划分。住宅用途（用途组 1 和 2）和社区设施（用途组 3 和 4）在 C1 至 C6 区均允许，但在 C7 区则被禁止。C8 区禁止住宅用途和用途组 3 的社区设施。

八个商业区被细分（以数字后缀表示），以反映建筑容量、停车和装卸需求的差异。例如，C4-1 区的容积率 (FAR) 为 1.0，而 C4-7 区的容积率则为 10.0。（在中高密度商业区，广场、步行设施以及经特别许可的地铁改造可以提高最高商业容积率。）商业区无需设置前院和侧院。

除了建筑面积规定外，高度和退让要求还确保提供充足的光线、空气和开放空间。在非周边区域，建筑高度由天空照射面控制；在人口密度最高的区域，则受塔楼规章制度控制。在周边区域，建筑高度及其退让前的基座高度均有具体的限制。

在高密度的C5和C6商业区，容积率是主要的体量控制指标。在其他非中心位置的商业区，较高的路外停车位要求往往与容积率一样，在控制开发强度方面发挥着重要作用。

周边商业区是指以住宅为主的区域。这些区域以 A、D 或 X 后缀表示，例如 C4-4D。补充性整体建筑法规要求所有开发项目必须保持街道墙体的连续性，并与区域内其他建筑保持和谐的关系。

一些 C1 和 C2 区域通常位于低密度和中等密度的住宅区内，并被绘制为叠加层。在这些区域中，住宅容量由叠加层所处的住宅区控制，而所有其他允许住宅用途的商业区则被指定为特定的住宅区。在所有混合建筑中，商业用途必须位于任何住宅用途之下。

停车要求取决于公共交通的使用情况和可达性。通常，数字后缀越低，所需的路外停车位越多。曼哈顿核心区（哈德逊广场特别区除外）和长岛市无需停车。

商业区：C1 - C2

C1-6 至 C1-9 和 C2-6 至 C2-8 区是商业区，主要以住宅为主。它们分布在城市中高密度区域的主要干道沿线，例如上东区的第二大道和列克星敦大道，或上西区的哥伦布大道和阿姆斯特丹大道。与商业覆盖区一样，典型的零售用途包括杂货店、干洗店、药店、餐厅和满足周边社区日常需求的当地服装店。C1 区和 C2 区之间仅有细微差别，C2 区允许的用途范围略广，例如殡仪馆和当地维修服务。在混合建筑中，商业用途仅限于一层或两层，且必须始终位于住宅用途之下。

商业容积率 (FAR) 上限为 2.0。住宅用途受特定住宅区等效容积率的约束。例如，在 C1-6 区，住宅用途容积率适用 R7 区的容积率规定；在 C2-8A 区，住宅用途容积率适用 R10A 区的容积率规定。

由于这些区域通常位于公共交通便利的地区，因此一般不需要路外停车。

C1和C2法规

商业区：C1 - C2 覆盖

C1-1 至 C1-5 和 C2-1 至 C2-5 区域是住宅区内的商业覆盖图。这些区域沿着满足当地零售需求的街道分布，广泛分布于城市的低密度和中密度区域，偶尔也出现在高密度区域。

典型的零售用途包括社区杂货店、餐厅和美容院。C2 区域允许的用途范围略广，例如殡仪馆和维修服务。在混合建筑中，商业用途仅限于一层或两层，且必须始终位于住宅用途之下。

在R1至R5区域规划商业建筑时，商业建筑容积率（FAR）上限为1.0；在R6至R10区域规划商业建筑时，商业建筑容积率上限为2.0。商业建筑须遵守商业建筑容积率规定。

覆盖区与其他商业区的不同之处在于，住宅用地由覆盖区所处的住宅区管辖。所有其他允许住宅使用的商业区均被指定为一个特定的住宅区。除非分区图上另有说明，覆盖区的深度范围为100至200英尺。

一般来说，数字后缀越低，所需的路外停车位就越多。例如，在通常位于城市边缘的C1-1区，一家大型食品店每100平方英尺（约9平方米）的建筑面积就需要一个停车位；而在公共交通便利的C1-5区，则无需停车位。

C1 和 C2 覆盖规定

商业区：C3 - C3A

C3 和 C3A 区域允许在通常毗邻住宅区的滨水区域开展以划船和钓鱼为主的休闲活动。除了停泊、租赁、维修和存放渔船和游艇的设施外，还允许开展水上运动器材销售和租赁、自行车商店、冰淇淋店以及公共和私人海滩等活动。这些滨水用途列于用途组 14 中。C3 和 C3A 区域还允许建造住宅和社区设施（用途组 1-4）。C3A 区域位于史坦顿岛和布朗克斯区的斯洛格斯内克地区。C3 区域位于布鲁克林的城市岛和米尔盆地沿岸。

C3 区允许的商业容积率 (FAR) 为 0.5。商业建筑不得超过两层或 30 英尺（以较低者为准）。C3 区的住宅开发受 R3-2 区法规管辖；C3A 区的住宅开发受 R3A 法规管辖，该法规允许建造单户和双户独立住宅以及零地界建筑。在混合建筑中，商业用途仅可占用底层。

路外停车要求很高，但根据用途而有所不同。

C3法规

商业区：C4

C4 区域位于区域商业中心，例如皇后区的法拉盛和布朗克斯区的枢纽，这些区域位于中央商务区之外。在这些区域，专卖店、百货商店、剧院以及其他商业和办公用途服务的区域更大，产生的客流量也比邻里购物区更大。C4 区域允许使用第 5、6、8、9、10 和 12 类用途，其中包括大多数零售场所。不允许使用会打断预期连续零售临街的用途，例如第 7 类用途中列出的房屋维护和维修服务商店。

后缀为 A、D 或 X 的 C4 区域为关联区域，其商业和住宅容积率和密度规定可能与相应的非关联区域不同。部分区域的商业和住宅容积率 (FAR) 与表中所示相同，但​​停车位要求可能有所不同。公共广场或包容性住房计划奖励可增加建筑面积。

C4-1 区位于需要大量停车位的偏远地区，例如史坦顿岛购物中心。C4-2 至 C4-5 区位于建筑密度较高的地区，例如阿斯托里亚的斯坦威街 (C4-2A)、福特汉姆路 (C4-4) 和牙买加部分地区 (C4-5X)。C4-6 和 C4-7 区位于曼哈顿建筑密度较高的地区，包括上西区百老汇的大部分地区 (C4-6A) 和哈莱姆中心区的部分地区 (C4-7)。

C4法规

商业区：C5

C5是一个中央商业区，拥有连续的零售临街面，旨在为整个大都会地区提供办公楼和零售场所。第五大道、麦迪逊大道和东57街等著名购物街都属于C5区。曼哈顿下城、布鲁克林下城和长岛市的部分地区也位于C5区内。

百货商店、大型办公楼以及办公或商业楼层上方为住宅空间的混合建筑是典型的 C5 用途。C5 区域允许使用第 5 组（酒店）、第 6、9 和 10 组（零售商店和商业服务）以及第 11 组（定制制造）。不允许使用房屋维修服务、汽车租赁机构以及其他与该区域性质不符的用途，包括照明招牌。

商业容积率（FAR）上限为4.0至15.0，住宅容积率上限为10.0。公共广场或包容性住房的容积率可额外增加。

在两个与周边环境相关的 C5 区域（C5-1A 和 C5-2A），住宅容积率和密度受 R10A 法规管辖。在与周边环境无关的 C5-2 至 C5-5 区域，用于商业、住宅和/或社区设施用途的建筑可以配置为塔楼。C5-1 区域也允许建造住宅塔楼。

由于公共交通十分便利，C5 区的所有商业用途均免于路外停车要求。

商业区：C6

C6 区域允许各种需要中心位置的大型商业用途。大多数 C6 区域位于曼哈顿、布鲁克林市中心和牙买加市中心；布朗克斯的市政中心区域则规划了一个 C6-3D 区域。C6 区域允许在高层混合建筑中设置企业总部、大型酒店、百货商场和娱乐设施。

C6-1、C6-2 和大多数 C6-3 区通常位于中央商务区以外的区域，例如下东区和切尔西区，其商业容积率为 6.0；C6-3D 区的容积率为 9.0。C6-4 至 C6-9 区通常位于城市主要商业区内，其最高容积率为 10.0 或 15.0，不包括任何适用的奖励。公共广场或包容性住房的容积率可能会有所增加。

C6-2A、C6-3A、C6-3X 和 C6-4A 为与周边环境相关的区域，建筑高度可设上限。C6-3D 和 C6-4X 区域允许塔楼建在建筑基座之上；塔楼的高度和连接方式由特殊规则决定。所有其他 C6 区域允许塔楼穿透天空照射面，且无需与周边环境相关的基座。

C6 区域广泛分布于特殊区域内。C6-4.5、C6-5.5、C6-6.5 和 C6-7T 区域仅分布于特殊中城区内，并具有独特的容积率和奖励规则。C6-1G、C6-2G、C6-2M 和 C6-4M 区域分布于唐人街、切尔西区和特殊服装中心区内，并具有将非住宅空间转换为住宅用途的规则。

C6 区公共交通便利，除 C6-3D 区外，一般不需要路外停车。

C6 法规

商业区：C7

C7 区域专门用于大型开放式游乐园。除了游乐园中常见的活动类型，例如摩天轮和博彩游戏（用途组别 15）外，C7 区域还允许设置划船设施以及其他大型开放式和封闭式娱乐设施，例如溜冰场、体育场和迷你高尔夫球场（用途组别 12-14）。不允许用于住宅和社区设施用途。

最大容积率为2.0。路外停车位要求较低，但具体用途有所不同。

康尼岛游乐园区域属于 C7 区。

C7法规

商业区：C8

C8 区域连接商业和制造业，提供汽车和其他重型商业服务，这些服务通常需要大量土地。布鲁克林湾脊区的部分地区和史坦顿岛的卡斯尔顿角被划为 C8 区域。典型的用途是汽车展示厅和修理厂、仓库、加油站和洗车场——尽管 C8 区域允许所有商业用途（大型露天娱乐场所除外）以及某些社区设施。不允许建造住宅，并且对某些半工业用途（用途组别 11A 和 16）施加性能标准。

C8 区主要位于主要交通干道沿线，例如布朗克斯区的波士顿路和杰罗姆大道以及布鲁克林区的康尼岛大道，这些地方汽车使用较为集中。

容积率（FAR）范围从C8-1区的1.0到C8-4区的5.0。

路外停车要求因区域和用途而异。C8-1 至 C8-3 区域的汽车用途需要大量停车位。C8-4 区域通常不受停车要求限制。

C8法规

credit-source: nyc.gov zoning