纽约市规划：制造区分区指南

如今，纽约制造业用途及其所在的分区规划范围远不止于从事商品制造的工厂。纽约市经济中至关重要的工业和制造业活动范围极其广泛——从餐饮供应商、灯具制造商、仓库和配送中心，到电影制片厂、渡轮和船舶码头，以及污水处理厂、火车站和环卫车库等重要的市政设施。除了这些传统和新兴的工业用途外，制造业区还允许多种商业用途，并在一定范围内允许一些社区设施用途。

根据运营特点，三个制造业区（M1、M2 和 M3）允许工业用途。三个区各自采用不同的性能标准，限制允许的工业干扰的数量和类型。所有制造业区均允许轻型制造业用途（用途组别 17）。一般而言，潜在危害较大的用途（用途组别 18）仅限于 M3 区，但如果符合 M1 和 M2 区的更高性能标准，也可在这两个区使用。所有工业用途还必须符合适用的城市、州和联邦环境法规。

除少数例外情况外，制造业区允许商业用途，包括酒店、商务、专业和政府办公室。某些大型零售用途在M1区仅需获得城市规划委员会的特别许可方可进行。然而，许多零售和服务用途，以及酒店和汽车旅馆在M2和M3区是被禁止的。社区设施在M2和M3区完全被禁止，在M1区则仅限于少数用途。某些社区设施，例如学校，在M1区仅需获得特别许可方可进行。

1961年分区决议将工业区与住宅区分开，以确保安全，使住宅区免受工业交通和其他干扰的影响，并保护工业区免受滋扰投诉。尽管许多现有住宅由于历史性的土地使用模式而仍处于不符合规定的用途，但制造业区仍不允许新建住宅。

如今，在拥有大量现有住宅的M1区域，允许进行新的住宅开发和改建。混合用途区（MX）和 长岛市特殊混合用途区中绘制的配对区域将M1区域与住宅区相结合，从而允许对各种适当的用途进行精细调整。其他较老的工业区，例如曼哈顿的苏豪区和诺豪区，也发生了显著变化，M1-5A、M1-5B、M1-5M和M1-6M区域内的过时工业建筑凭借特殊许可被改建为住宅用途。所有M2和M3区域均禁止新建住宅。

容积率 (FAR) 是控制制造业区建筑规模的主要工具。四种不同的容积率（1.0、2.0、5.0 和 10.0）控制着城市制造业区的土地使用强度。在某些情况下，较高的停车和装卸泊位要求也有助于控制建筑规模。高度和退界规定与住宅区和商业区类似。院落规定通常适用于所有制造业区，旨在提供开放空间和缓冲区——主要在住宅区的边界。为了进一步保护相邻的住宅区，对位于区域边界的工业有特殊的规定。这些规定包括对工业活动的充分封闭和屏蔽的要求，以及对商业入口、橱窗和招牌位置的限制。

制造业区：M1

M1 区的范围从曼哈顿的服装区和布朗克斯的波特莫里斯（拥有多层阁楼），到红钩区或大学点（拥有以装卸区为特色的单层或双层仓库）的部分地区。M1 区通常是 M2 或 M3 区与相邻住宅区或商业区的缓冲区。M1 区通常包括轻工业用途，例如木工车间、修理店以及批发服务和仓储设施。如果符合严格的 M1 性能标准，几乎所有工业用途都可以在 M1 区内使用。办公室、酒店和大多数零售用途也是允许的。某些社区设施（例如医院）只有获得特别许可才能在 M1 区内使用，但教堂是合法的。

除特殊混合用途区中与住宅区配对的 M1 区外，M1-5M 区和 M1-6M 区（需特别许可）以及 M1-D 区（需授权或认证）是唯一允许建造住宅的制造业区。然而，在 M1-6D 区，在某些条件下，分区地块上可能允许建造住宅。

在切尔西部分地区的 M1-5M 和 M1-6M 区，工业建筑的空间可以转换为住宅用途，前提是保留一定数量的建筑面积用于特定的工业和商业用途。

M1 区域的容积率范围为 1.0 至 10.0，具体取决于地理位置；建筑高度和退缩距离受天空照射平面控制，某些区域的塔楼可能会穿透天空照射平面。虽然新建工业建筑通常为低层结构，适合天空照射平面，但商业和社区设施建筑可以在 M1-3 至 M1-6 区域以塔楼形式建造。在制造业密度最高的 M1-6 区域（仅在曼哈顿绘制），容积率可达到 12，若有公共广场则可获得额外奖励。除区域边界外，无需侧院。通常要求后院至少深 20 英尺（约 6 米），但距离拐角 100 英尺（约 30 米）以内的区域除外。

停车和装卸要求因区域和用途而异。M1-1、M1-2 和 M1-3 区域的停车要求取决于设施的用途类型和规模。例如，M1-1 区域的仓库要求每 2,000 平方英尺的建筑面积或每三名员工（以较小者为准）配备一个路外停车位。长岛市或 M1-4、M1-5 和 M1-6 区域（主要分布在曼哈顿）则无需停车。特定尺寸的装卸泊位要求因区域、规模和用途类型而异。

M1-1 和 M1-3 法规

制造业区：M2

M2 区位于轻工业区和重工业区之间。四个 M2 区容积率 (FAR) 和停车位要求各不相同，主要分布在纽约市沿滨水区的旧工业区。例如，M2-1 区分布在布鲁克林红钩区和日落公园的​​大部分滨水区。曼哈顿的哈德逊河码头，包括客运码头和许多市政设施，都位于 M2-3 区内。

所有 M2 区域的所需性能标准均低于 M1 区域。除 M2 区域与住宅区接壤的情况外，其他区域允许更高水平的噪音和振动，允许吸烟，且工业活动无需完全封闭。

M2-1 和 M2-3 区域的容积率为 2.0，M2-2 和 M2-4 区域的容积率为 5.0。M2-1 和 M2-3 区域的退缩前最大基座高度为 60 英尺（约 18 米），M2-2 和 M2-4 区域的退缩前最大基座高度为 85 英尺（约 25 米）。

停车要求根据用途而有所不同，与 M1 和 M3 区域相同。M2-3 和 M2-4 区域（仅在曼哈顿绘制）不受停车要求限制，长岛市的 M2 区域亦是如此。装卸泊位要求因区域、用途类型和设施规模而异。

M2法规

制造区：M3

M3 区域指定为产生噪音、交通或污染物的重工业区域。典型用途包括发电厂、固体废物转运设施和回收厂以及燃料供应站。即使在 M3 区域，可能造成滋扰的用途也必须符合最低性能标准。

与 M2 区域类似，M3 区域通常位于滨水区附近，并与住宅区形成缓冲区。大型 M3 区域分布在史坦顿岛的亚瑟河沿岸、南布朗克斯的东河沿岸以及布鲁克林的戈瓦纳斯运河沿岸。较小的 M3 区域，例如阿斯托利亚的部分地区，则位于五个行政区的滨水区，并设有公共设施。

两个 M3 区的最大容积率 (FAR) 均为 2.0，退线前最大基座高度均为 60 英尺，仅在停车要求上有所不同。M3-1 区的停车要求与 M1-1、M1-2、M1-3、M2-1 和 M2-2 区相同；M3-2 区（仅位于曼哈顿）不受此限制。

M3法规

制造区：2002 年 1 月 1 日至 2012 年 1 月 1 日

随后的地图和表格详细列出了自2002年1月1日以来，本市制造业分区土地范围的变化。本分析涵盖的时期是本市分区地图发生广泛变化的时期。公众、研究人员和民选官员对这些重新分区对本市制造业分区的总体影响表现出浓厚的兴趣。地图和表格提供了重新分区的地理位置、通过日期以及城市规划委员会报告的超链接。这些资料提供了关于每次重新分区的详尽信息。此外，还提供了一个表格，总结了全市和各行政区的制造业分区变化情况。

纽约市已划定制造业区域，允许各种社区设施、商业和制造业用途的选址，这些用途需获得城市规划委员会或标准与上诉委员会的特别许可，并依法享有权利。新建住宅和包含住宿设施的社区设施用途通常被禁止。

2002 年 1 月 1 日存在的大多数制造业区都是在 1961 年分区决议制定时绘制的。1961 年分区决议的起草者使用了 20 世纪 50 年代的就业数据，将他们的许多决策建立在城市制造业区的规模和大小的基础上。1955 年，工业部门提供了 180 万个就业岗位，其中 971,000 个就业岗位在制造业。此后，由于纽约市经济就业结构发生重大变化，工业和制造业就业岗位数量持续下降。到 2001 年，纽约市只剩下不到 1955 年工业就业岗位的三分之一，制造业占比不到 1955 年水平的 20%。到 2011 年，工业和制造业分别萎缩到 1955 年水平的 25% 和 10% 以下。

2002年至2012年1月期间，城市规划委员会和市议会批准了制造业区的重新分区，以更好地反映当地特色并引导新投资。对制造业区的修改多种多样，例如允许在后工业区发展新的住宅社区，或开发不同的工业类型以支持更现代化的商业设施。这些修改也分布广泛，涵盖了每个行政区。通过重新规划未充分利用的前工业区，市政府在某些情况下认可了正在建设的新住宅和新企业，或基于未来发展潜力提供了新的机遇。

这十年间，制造业重新分区导致全市制造业区域总面积减少了5.2%，略多于1100英亩。如今，仍有超过2万英亩的土地保留为制造业区域。布鲁克林的减幅最大，约有360英亩的制造业用地被重新划分，降幅约为8.2%。然而，曼哈顿的制造业用地重新划分比例最高。约26%的制造业用地（即265英亩）被划入其他区域。下表按各行政区计算了用地面积的变化，并进行了说明。

*面积差异的轻微差异归因于舍入误差和一段时间内边界地理的变化。

**制造业区因重新分区、设立公园和 GPP 而造成的综合净损失。

混合用途 (MU) 包括特殊混合用途区、M1 区与住宅区配对的所有其他特殊区、M1-D 区以及特殊区内允许建造新住宅的特定制造业区。

GPP 区域包括帝国州开发公司或其子公司批准的总体项目规划所管辖的土地。

地图

下图显示了制造业区域的变化。

工业商业区

工业商业区 (IBZ) 于 2006 年初在布朗克斯区、布鲁克林区和皇后区设立。IBZ 计划源自纽约市早期专注于就地工业园区 (IPIP) 的政策，该政策为位于 IPIP 内的工业和制造业企业提供商业支持服务，并解决与基础设施和商业环境相关的问题。与 IPIP 一样，适用于 IBZ 的政策继续为工业企业提供有针对性的支持服务，并致力于区域范围内的改善。该指定还为位于 IBZ 内的合格企业提供搬迁税收抵免，以引导投资流向纽约市最强大的工业区。为了增强土地使用政策的确定性，IBZ 的指定还体现了彭博政府的承诺，即不支持允许新建住宅的重新分区。只有制造业区才可以被指定为 IBZ。目前，IBZ 边界委员会正在审查拟议的修改和新边界。

credit-source: nyc.gov zoning